Прокуратура Новосибирской области предложила ввести минимальный порог площади для договоров комплексного развития территории (КРТ) по инициативе правообладателей. С 1 июля 2027 года этот порог должен составить 2,5 гектара. Инициатива направлена на упорядочение застройки и повышение её предсказуемости, но вызывает опасения у экспертов. Они считают, что такой шаг может негативно повлиять на город, его социальную инфраструктуру и бюджет региона.
По данным на 2024–2025 годы, в реестре числятся 23 договора КРТ по инициативе правообладателя, общая площадь которых составляет около 105,9 гектара. Из них семь проектов превышают 5 гектаров, а шестнадцать — меньше. Новый порог затронет именно эти небольшие проекты, что может изменить градостроительную карту города и перспективы его развития.
Введение новых требований запланировано на 1 июля 2027 года. Однако в текущих условиях это кажется преждевременным. В Новосибирске уже реализуются крупные и небольшие проекты, включающие социальные обязательства и финансирование инфраструктуры. Жёсткий порог может замедлить или остановить девелоперскую активность, особенно если рынок ещё не готов к такому формату КРТ, отмечают эксперты.
Социальные обязательства в действующих договорах играют ключевую роль в политике города. Они включают создание около 7,5 тысячи мест в школах (включая реконструкцию), около 1,8 тысячи мест в детских садах и порядка 61 576 квадратных метров для других социальных объектов, передаваемых муниципалитету или строящихся застройщиками. В 2024 году регион привлёк около 14,2 миллиарда рублей на развитие социальной инфраструктуры.
Эти средства могут оказаться под угрозой из-за новых ограничений, что повлияет на качество городской среды и доступность социальных услуг.Рынок недвижимости Новосибирска активно использует инструмент КРТ. В 2025 году из 31 заключённого договора 19 (61%) были по инициативе правообладателей. Средняя площадь таких договоров составляла около 1,5 гектара, что указывает на преобладание малых и средних проектов. Активность сохраняется и в 2026 году, но суммарная площадь договоров снижается по сравнению с пиками 2023–2024 годов.
Опыт Красноярска показывает, что введение аналогичного порога в 2025 году привело к дефициту новых проектов и росту цен на недвижимость. Первые тревожные сигналы в Новосибирске могут проявиться не раньше 2027–2028 годов.
Эксперты считают, что резкое введение порога в 2,5 гектара создаст дополнительные риски для строительной отрасли. Исполнительный директор Ассоциации развития инфраструктуры и девелопмента (АРИД) Роман Берсон отметил, что такие изменения на фоне снижения спроса на жильё и нестабильности ипотечных ставок создадут нагрузку на застройщиков.
– Прокуратура стремится ликвидировать точечную застройку и стимулировать развитие кварталов площадью не менее 2,5 гектара, чтобы они обеспечивали себя социальной инфраструктурой. Цели ведомства понятны, и мы их поддерживаем, ведь город должен развиваться комплексно и системно. Однако в текущий момент такие изменения кажутся несвоевременными. Рынок Новосибирска переживает непростые времена: наблюдается снижение спроса на жилье, а с 1 июля программа «Семейной ипотеки» переходит на новые, дифференцированные условия: ставки варьируются от 4% до 12% в зависимости от количества детей и региона, а лимиты кредитования пересматриваются. Так, для многодетной семьи базовая ставка сохраняется на уровне 4%. Для семей с двумя детьми процентная ставка составит 6%, а для семьи с одним ребенком ставка повышается до 10 — 12% годовых. При этом стандартные ставки коммерческих банков на новостройки и вторичное жилье остаются высокими и варьируются от 16% до 23% годовых. Безусловно, новые условия окажут свое влияние на строительную сферу, – пояснил он свою позицию.
Берсон подчеркнул, что в городе действует множество застройщиков с участками меньшей площади, которые пока не выведены на рынок из-за недостаточного спроса. Все договоры КРТ обременены социальными обязательствами, независимо от площади участка.
Эксперт считает, что отрасли необходим переходный период для адаптации к изменениям. Ограничения должны вводиться постепенно, чтобы застройщики могли вывести участки на рынок. Это позволит им осознать, что приобретение земли меньшей площади нецелесообразно. Резкое ужесточение требований может привести к проблемам, поэтому переходный период должен составлять минимум два года.
В итоге, увеличение минимальной площади КРТ до 2,5 гектара может превратить социальные обязательства в экономический риск и усложнить баланс между реконструкцией города, доступностью жилья и устойчивостью бюджета, предполагает Берсон. Он уверен, что важно учитывать рыночную конъюнктуру, потребности жителей и возможности города по обеспечению социальной инфраструктуры.
Сообщение Ужесточение требований к КРТ может стать проблемой для Новосибирска – эксперт появились сначала на Сибкрай | Новости Новосибирска.
Свежие комментарии